对于养（yǎng）老，许多人（rén）的观念还停（tíng）留（liú）在硬件（jiàn）的（de）打造，以为有更好的医（yī）疗设施、引进知名的养老机构，就是（shì）在做（zuò）养老小（xiǎo）镇，对于这个，我完全不能认同，养（yǎng）老小镇（zhèn）不（bú）等同于养老（lǎo）院，养护功能只是（shì）养老小镇的基（jī）础配套，养老（lǎo）小（xiǎo）镇更重要（yào）的（de）功能，是给健康老人提供快（kuài）乐、活力、精神满（mǎn）足的生活家园。同时，养（yǎng）老小镇不是做慈善，需要盈利，除了环境好、空气好（hǎo）、配套好外，养老（lǎo）小镇最重要的是找到合适（shì）的（de）运营模式。
A、养（yǎng）老院与养老小镇的不（bú）同
这里我们必须厘淸养老院和养老小镇的不（bú）同定义：
养老院是以医、养、护为主（zhǔ）的机构运营主体（tǐ），强调医、护（hù）的功能，注重的是老人身体（tǐ）和生命的维护。也就是说入（rù）住养老院的（de）更多（duō）是半自理、失能（néng）的老（lǎo）人。
而养老小镇则是以希（xī）望独立生活的老人以（yǐ）及（jí）服务于老人的其（qí）他产业的聚集（jí）而形成的聚（jù）集地。强调的是老年（nián）生活，包（bāo）括了更多精神层（céng）面的需求。特别注重空气质（zhì）量、自（zì）然资（zī）源、人（rén）文环境、生活休（xiū）闲配套，当然针对老人的医、护配套也（yě）是（shì）重点。
B、养老小镇盈利模式的误区
在讨论期间，我更关注养老地产的运营模式和盈利（lì）模式（shì）。现在很多开发商（shāng）都开始进入养老地产，但在全国成功（gōng）的却不多。所有的开发商或者养老院长，把赚钱的目光（guāng）对准的是入住的老人——什（shí）么会员费、动辄几百（bǎi）万的入门费、每月大几千的生活费。老人退休后收入（rù）本来就（jiù）不高，还要把他们仅剩的保命（mìng）钱搜刮一空，这是极其没有道德和良知（zhī）的行为。有人会说我们养老服务本来就是针对高收入的那部（bù）分少数群体（tǐ）的，那么，中国（guó）更（gèng）多的一般收入的老人们就不需要养老了？开发商首先（xiān）应（yīng）该有（yǒu）强烈的社会（huì）责任感，这是我一直强调的（de）。当然，我们也不（bú）能要（yào）求开发商（shāng）只做雷（léi）锋。那么，如何既（jì）满足大多数老人的养老需求，又能实现可预期的开发利（lì）润？这就需要模式的（de）创（chuàng）新：开发（fā）模式（shì）、运营模（mó）式（shì）、盈利（lì）模式的全面创新。讨论中大家认（rèn）为很难，包括现（xiàn）在很多大的（de）开发企业也没能找到更好（hǎo）的方向。
C、正确的养老小镇盈利模式
在养老模式的研究推演过程中，什么是我（wǒ）们（men）关注的重点？是人，是我们服（fú）务的老年人群体（tǐ），研究他们的切（qiē）身需求。特别是老人的（de）三大需求：直接需求、精神需求与关联需求（qiú）。直接需求，如医疗康复（fù）、家政（zhèng）服务、卫生（shēng）护理（lǐ）等；精（jīng）神需求，如社交、休闲娱乐等；关联需求，如子女（nǚ）前来看（kàn）望带（dài）来的餐饮、住宿（xiǔ）需求等。
另外（wài）有一些需求则是个性的，比（bǐ）如对（duì）于自理、半自理以及失（shī）能老（lǎo）人，在养护服务需求上就有明（míng）显的（de）差异性，项目在功（gōng）能设置及份额配（pèi）比上也要（yào）科学合理设置（zhì）。
小镇的功能重在养，养身（shēn）、养心（xīn）、养情，而这样（yàng）的（de）小镇往（wǎng）往（wǎng）不仅是被（bèi）老人所钟情，也同样被很多有度假需求的人所（suǒ）向（xiàng）往，也就（jiù）是说，这样的小镇不仅具备了养老功能，同（tóng）时（shí）也具（jù）备（bèi）了度假的功能。因此，这就注定了小镇不仅仅只有（yǒu）老人（rén），还有更多的（de）是其他关联产业的服务人员和（hé）度假旅居的（de）人。如此规模（mó）的人口聚集（jí），没有房（fáng）地产的开发能成立吗?
当然，文旅、养老小镇的房地产开发绝不同于城市的地产开发，无（wú）论（lùn）是（shì）建（jiàn）筑产品还是环境（jìng）设（shè）计、配套（tào）功能，都必须（xū）根据小镇的定位和（hé）需求来（lái）规（guī）划，特别是关联产业的布（bù）局尤为重要。
目前，也只有做好了（le）养（yǎng）老地产的开（kāi）发，投（tóu）资者也才有能力真正开发和运营养老产业、养（yǎng）老院，绿城的乌镇雅园、泰康保险无不（bú）如此！
目前养老模式有（yǒu）很多，但我们将（jiāng）会有所创新，其盈利模（mó）式主要（yào）是养老（lǎo）产业链的开（kāi）发、养护运营（yíng）、养（yǎng）老公寓出（chū）租。我们将（jiāng）用（yòng）地（dì）产开发的盈利弥（mí）补（bǔ）养老（lǎo）院的（de）不（bú）足（zú）。
D、养老小镇的产业规划
养老院不赚（zuàn）钱，养老产（chǎn）业才赚钱！
养老产业（yè）除了有养老院外（wài），还包（bāo）括老年人康复医（yī）院、养（yǎng）老公寓（yù）、老年人（rén）大学（xué）、教育配套（tào）、商场等（děng）等（děng），以及（jí）其他养老（lǎo）的链（liàn）条都可（kě）以产生经济效应。另外，一个老人居住（zhù）在（zài）项目（mù），还能吸引三代（dài）人前来探望以及消费，这（zhè）是一个很（hěn）好的盈利点。很多（duō）人之所（suǒ）以不赚钱（qián），是因为把养老项目等同于养老院（yuàn），盖个房子以为老人就会来，当然（rán）会遭遇失（shī）败。
我们（men）经常说老年（nián）人是（shì）“越老越小”，年纪（jì）越长对童真、童趣更（gèng）多一份渴望（wàng），也更喜欢人多热闹的氛围，那（nà）么在项目商业、幼（yòu）儿园、学校（xiào）的设置上（shàng）就应当考虑与养老院（yuàn）的关（guān）联关系。
我提出过（guò）一（yī）个非常新（xīn）颖的想法——建一个高端（duān）幼儿园。现在很多老人（rén）退休了都要在家带孙（sūn）子、孙（sūn）女，他（tā）们不想去养（yǎng）老院，儿（ér）女也不让（ràng）他（tā）们去（qù）。但如果将幼儿（ér）园引入养老项目，就（jiù）可以解决“老人带孩子以及小（xiǎo）孩上学（xué）”的问（wèn）题。“你想一（yī）想，一套十（shí）几平方米的养老公（gōng）寓，首付不（bú）高，配套也齐全，谁不愿意？”
接下来就（jiù）是如何厘清各业态间的逻辑关系。以养老（lǎo）为核心，那么（me）相关（guān）的资（zī）源就必须向（xiàng）这里倾斜；其他业态不仅资源配置要节（jiē）制，而（ér）且在总体（tǐ）规划（huá）、功能（néng）和价值定位上也要扮（bàn）演相对配合（hé）、从属的角（jiǎo）色，从而将养（yǎng）老业态的核（hé）心价值充分发挥出来。其他（tā）的（de）指（zhǐ）标，如面积空间、配套设施等也（yě）要有综合的考量。这（zhè）里要注意的是，项目养老部分（fèn）绝不可是简单的（de）养老（lǎo）院，而是必须能带动旅游、休闲、商（shāng）业等业态（tài），实现相互协（xié）调、共同发展，产生（shēng）“1+1＞2”的共振效应。
这实际上也是非常考（kǎo）验操盘者的眼光、胸怀（huái）和（hé）经验（yàn），对项目的理解得透不透彻，对（duì）项目的定位把握得（dé）准不准确，对各（gè）种业态熟（shú）不熟（shú）悉，对（duì）新型地产发展的趋（qū）势了（le）不了解，都决定着项目未来走向何（hé）方、能达到什么样（yàng）的水平和高度。
除了气候（hòu）宜人（rén）、空气清新（xīn）、环境优美的地方，养老小镇还特别适合与保健（jiàn）品（pǐn）相关（guān）联。作（zuò）为泸沽湖之姊妹湖，丽江市永胜（shèng）县程海湖边上出（chū）现多个“百（bǎi）岁村”。这（zhè）里生产全国独一无二的高原生物——螺旋藻保健（jiàn）品（pǐn）。因此，我建议程（chéng）海保尔集团把（bǎ）养老养生作（zuò）为（wéi）主导产业，螺旋（xuán）藻为辅助（zhù），在人群导入的（de）基础上发展文旅和（hé）宜居小镇。
E、养老小镇的人性设计
在规（guī）划设计（jì）方面，要充分考虑（lǜ）目标人群的性格和生活特征。如（rú）大连（lián）旅顺（shùn）阳光海岸生态养（yǎng）老度假城项（xiàng）目，定位为中（zhōng）国首个（gè）国际养老（lǎo）试验（yàn）基地。俄（é）罗斯风情小（xiǎo）镇（zhèn）是其核心（xīn）价值（zhí）点所在（zài）（与俄罗斯政府签约打造专门针对俄罗斯客户的风情小镇）。那么在规划设计上（shàng）就（jiù）不仅仅是让俄罗斯朋友宾至如归，而（ér）是要更进一步：感（gǎn）受如（rú）同家乡一般（bān），而（ér）气（qì）候（hòu）、环境更舒适。只有这样，才能算（suàn）得是上地道的俄（é）罗斯风情，不仅对俄（é）罗斯客户具备强大的吸引（yǐn）力，同时也是项目（mù）独特（tè）的魅力所（suǒ）在，成为项目品（pǐn）牌树立和传播的支点。比如俄罗（luó）斯人（rén）热（rè）情（qíng）、奔放甚至有（yǒu）点好斗（dòu），喜欢喝酒（jiǔ）、跳（tiào）舞和（hé）音乐，户（hù）外活动是其（qí）生活的（de）重要组成部分，广场是（shì）其（qí）城市不可缺少的组成元素，是各种社（shè）交生活的中心。
F、养老（lǎo）小镇（zhèn）的运营平台
既然敢（gǎn）定位于“中国（guó）首个国际养老试验基地”，那么（me）在（zài）养老服务上本项目也（yě）是高要求、高（gāo）水准，请来有（yǒu）经验的（de）“洋教（jiāo）练（liàn）”指导作战：养老部分由美国专业设计（jì）所（suǒ）进行设（shè）计，运（yùn）营管理由美国（guó）专业养老（lǎo）机构来（lái）把控。引入美国（guó）养老机构，就是为了（le）在目前国内养老（lǎo）服务还不够专业的背景（jǐng）下，以（yǐ）专业服务来形成差异化（huà）竞争优势。
那么项（xiàng）目首（shǒu）先在产品的设计上就（jiù）要把专业做扎实，养（yǎng）老部分的（de）设计切不可操之（zhī）过急，而是应当让美国（guó）养老机构将一些相关功能要求（qiú）、技术（shù）指标和设计意见发过来，并结合国（guó）际、国内养老发展的趋势、特点（diǎn）进行综合考（kǎo）虑，既充分发挥专（zhuān）业机（jī）构的专（zhuān）业能力（lì），又能（néng）够切实落（luò）地、持久运（yùn）营。
在盈利模式上我（wǒ）建议（yì）赶快设计开辟一（yī）个“中（zhōng）国区”，通（tōng）过物业出售和持有运营（yíng）并（bìng）举（jǔ）来平衡项（xiàng）目（mù）投入资金。所（suǒ）谓（wèi）墙（qiáng）外开花墙（qiáng）内香，不仅是（shì）俄罗斯人喜欢，这种特殊的国（guó）际文化风情必然会吸（xī）引国内的客户群体（tǐ）。因此“中国区”的开（kāi）辟必将和俄罗斯风情（qíng）小（xiǎo）镇（zhèn）形成双（shuāng）轮驱动、交替互补。
但要注意的是（shì），“中国区”切不可（kě）再去卖（mài）房（fáng）子，而是要卖服务。因此，“中国区（qū）”是专门针对自理型客户，但（dàn）是设施要和俄罗斯风情小镇共（gòng）享，另外还要设计食堂、影院、康（kāng）乐设施等等，使老人进来真正（zhèng）过得（dé）舒心，做到卖服（fú）务而不是卖房子。
开发者（zhě）要有长远的眼光，设（shè）计好相关的配套产（chǎn）品（pǐn），慢慢熬好“一锅汤”，才（cái）能让消（xiāo）费者“唇齿留香”、回味无穷，来（lái）了（le）还想再来。
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